Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) cho thấy, kể từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở có xu hướng sụt giảm nghiêm trọng. Nguồn cung nhà ở hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền khiến giấc mơ an cư của người lao động ngày càng xa vời.
Mặc dù Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội (NOXH), cải thiện nguồn cung. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn.
Doanh nghiệp “oải” vì thủ tục
VARS cho biết, cơ chế pháp luật liên quan đến NOXH rất phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án NOXH mất nhiều thời gian hơn dự án nhà ở thương mại. Để có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phát triển NOXH phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục.
Doanh nghiệp làm NOXH gặp nhiều trắc trở trong quá trình triển khai dự án. Ảnh: Vũ Phạm.
Trong quy định hiện hành ưu đãi cho dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng trước đó, dự án phải trải qua bước định giá đất – bước này vẫn đang còn nhiều vướng mắc liên quan đến phương pháp định giá. Chủ đầu tư cũng không được giảm trừ mà vẫn phải nộp tiền M3 (giá trị nộp ngân sách Nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành).
Bên cạnh đó, chủ đầu tư vẫn phải tự ứng trước tiền để giải phóng mặt bằng. Khoản tiền này sau đó sẽ được đối trừ vào dự án khác hoặc được bù vào giá đất.
Tiếp theo, sau 2 năm làm thủ tục đầu tư, dự án NOXH mất khoảng 2 năm nữa để xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Sau đó, chủ đầu tư phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích NOXH để cho thuê trong các dự án NOXH và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.
VARS cho rằng, quá trình này kéo dài lên đến 9 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán và chỉ khi kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong khi, xuyên suốt quá trình thực hiện dự án, doanh nghiệp cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Do đó, doanh nghiệp làm NOXH luôn trong trạng thái “hên xui”, như trong một “canh bạc”.
Khó khăn chưa dừng lại với chủ đầu tư khi việc tiếp cận nguồn vốn cũng là một trở ngại lớn. Hầu hết các dự án BĐS được đầu tư xây dựng tại Việt Nam, thì vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20-30% huy động từ khách hàng và có đến 50% phải chờ vào các tổ chức tín dụng.
Nhưng, có trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận với các khoản vay do không có tài sản thế chấp. Nguyên nhân là do khu đất phát triển dự án NOXH bị định giá 0 đồng vì ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất.
“Ưu đãi chưa thấy đâu, chỉ thấy vô hình chung làm khó doanh nghiệp. Việc tồn tại quá nhiều vướng mắc, bất cập khiến cho đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH dường như rất khó có thể đạt được mục tiêu đề ra”, VARS nhìn nhận.
Nơi cần NOXH thì không có, nơi có thì ế ẩm
Theo VARS, dù nhu cầu về NOXH rất lớn đang ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa nhưng thị trường vẫn xảy ra hiện tượng vừa thiếu vừa ế và khoảng cách ngày càng xa giữa giá nhà ở và thu nhập.
Tại các khu vực có dự án NOXH được mở bán, nhiều dự án ghi nhận lượng quan tâm, gửi hồ sơ gần hết giỏ hàng ngay khi tung ra thị trường. Nhưng, một số địa phương có khu chế xuất, khu công nghiệp với hàng trăm nghìn lao động nhập cư ghi nhận tình trạng “ế ẩm” dù chào bán nhiều lần.
Đơn cử như tại TP.HCM, hồi cuối tháng 9, đoàn giám sát của HĐND TP.HCM cho biết, tại dự án NOXH phục vụ công nhân thuê tại phường Thành Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức do Công ty CP ThuThiemGroup có khoảng 1.040 căn hộ NOXH nhưng chưa đến 100 người đăng ký. Trước đó, ghi nhận của Nhaudautu.vn , dự án này còn quảng cáo, chào bán rầm rộ hơn cả những dự án nhà ở thương mại.
Tương tự, hồi cuối tháng 8, báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Bắc Ninh cho biết, tỉnh có 7 dự án nhà ở công nhân đã hoàn thành, hoàn thành một phần cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ, nhưng số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp đăng ký mua nhà rất ít. Thời gian qua, các chủ đầu tư đã rao bán 1.681 căn, song vẫn còn tồn 1.324 căn.
Lý giải hiện tượng này, VARS nêu rõ, nguyên nhân chính là do người cần mua thì không mua được trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua. Luật liên quan NOXH siết đối tượng mua. Nhiều địa phương chỉ bán cho công nhân, có nơi lại chỉ bán cho công nhân trong 1 khu công nghiệp. Thậm chí, có địa phương chỉ bán cho công nhân nhưng chỉ thuộc 1 huyện. Trong khi, tính gắn kết của công nhân với địa phương chưa chắc đã cao.
Vì vậy, cơ chế, chính sách cần mở rộng đối tượng được thụ hưởng, điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…
Đồng thời, cần thay đổi tư duy phát triển NOXH. Dự án NOXH cần được nâng cao chất lượng, đảm bảo đủ điều kiện cho người dân sinh sống lâu dài. Để nâng cao chất lượng nhưng vẫn đảm bảo giá thành hợp lý, chủ đầu tư thu được lợi nhuận, nên phát triển dự án NOXH với quy mô phù hợp.
NOXH không phải để bán cho người giàu nhưng cũng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán rất cao.
